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《武汉市关于开展培育和发展住房租赁市场试点工作的实施意见(征求意见稿)》正式公示

发布时间:2017-07-28 浏览次数:0

2017724日,武汉市住房保障和房屋管理局公示了《武汉市关于开展培育和发展住房租赁市场试点工作的实施意见(征求意见稿)》(以下简称:实施意见),公示时间为724日至730日。

这是武汉市为贯彻落实《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(国办发〔201639号)和《省政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》(鄂政办发[2017]18号)精神,加快培育和发展住房租赁市场,建立购租并举的住房制度,解决新市民阶段性住房需求,紧随广州等城市及时出台的加快发展住房租赁市场的实施意见。

718日,武汉市房地产经纪协会租赁专委会成立仪式上,武汉市住房保障和房屋管理局副局长陈新政就已透露:“武汉与广州、南京等10余个城市一同获住建部批复,将开展住房租赁试点工作。”

武汉本次所公示的“实施意见”的实时推出,则为政策及市场双重需求推动的使然。与广州、佛山等城市略有不同的是,武汉的“实施意见”则以政府引导、市场运作的宗旨,积极探索创新住房租赁运作方式;建立购租并举的住房制度,扩大住房租赁市场有效供给,支持住房租赁消费,健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系,以促进武汉市住房租赁市场健康发展。

武汉市住房保障和房屋管理局负责人接受中国房地产报记者采访时表示:“首先,武汉市作为有千万人口的超大城市,常年流动人口超过200万以上,特别是今年武汉市委市政府号召要留住100万大学生,并推行“招财招智”战略,还将引进100万名企业家及高级人才,这两个100万人才对住房的需求很大;而这些人才,特别是刚毕业的大学生不可能立刻买房,则需要通过租赁来解决住房需求。这也为房地产业的租赁市场的发展带来了机会。”

陈新政认为,培育和发展租赁市场,要根据城市房地产市场状况,因城施策,在有效盘活存量房与提供新增租赁房的供给两个方面都需要精心布局,尤其要充分利用市场存量,多渠道的增加租赁住房的供应。

武汉在新增租赁住房供应方面,将开展试点工作。选择武汉东湖新技术开发区、武汉经济技术开发区为住房租赁试点区域。由市住房保障房管局牵头组织相关单位,根据企业运营规模、资金实力、运营能力、信用等因素,选择不少于5家国资企业、5家民营房地产开发企业、10家住房租赁企业,作为住房租赁规模化经营试点企业,争取于2017年底之前实现住房租赁项目落地,新增租赁住房7000间,面积不少于30万平方米。

中国指数研究院华中分院李国政认为,在“实施意见”中,建立住房租赁交易服务平台,酒店、写字楼可改租赁住房等措施,对行业发展具有更大推动作用。去年,大家都提“商改住”,关注商业改成住宅,“实施意见”则是商业改成租赁用房,就靠谱多了。而建立统一的租赁平台,消除信息不对称,规范中介经纪行业发展,也是非常关键,有效遏制租房诈骗等纠纷,对城市形象口碑也是一个保障。

“实施意见”主要内容如下:

培育住房租赁市场供应主体

发展住房租赁企业。鼓励武汉地产开发投资集团有限公司、市城市建设投资开发集团有限公司等市属国资企业,以及中央所属房地产开发企业、混合所有制房地产开发企业组建或者与民营企业共同出资设立由国有资本控股、以住房租赁为主营业务的企业,充分发挥国有企业的引领和带动作用。鼓励房地产经纪机构、物业服务企业以及各类机构投资者设立专门的住房租赁企业,开展规模化、集约化、专业化住房租赁经营业务。积极引导住房租赁企业从事中小户型、中低价位的住房租赁经营服务,满足不断增长的住房租赁需求。住房租赁企业可按照《国务院办公厅关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》(国办发〔201585号)的有关规定,享受生活性服务业企业的有关优惠政策。鼓励房地产开发企业拓展住房租赁业务。支持房地产开发企业拓展业务范围,利用已建成住房或者新建住房,以先租后售、与住房租赁企业合作等方式,开展住房租赁业务,发展租赁地产。

多渠道增加租赁住房供应

鼓励房地产企业和住房租赁企业通过新建商品房增加租赁住房供应。在中心城区商业、办公密集区域周边或者工业园区、产业园区集中区域,选取符合住房租赁市场需求的新建商品房项目,按照一定比例(约为10%-20%)和相关要求配建租赁住房,并明确自具备交付条件之日起一定年限内(暂定为5-10年)不得进行分割转让或者分割抵押;配建租赁住房的,可不再配建公共租赁住房(以下简称公租房);在住房需求量大的区域,探索将新建商品房配建一定比例的租赁住房作为土地出让条件。同时,通过新建人才公寓或者货币化保障等方式,满足新就业大学生和技术工人的住房租赁需求。在住房租赁需求矛盾突出的区域,利用“城中村”改造产业用地和工业园区用地配套建设租赁住房,引导村集体

经济组织与住房租赁企业开展合作,面向社会出租。选取建成未投入使用的、不符合市场需求的非住宅项目,在规划用途调整为公寓的前提下,按照公寓标准进行重新设计,建设租赁住房,在经公安消防、国土规划部门按照公寓类标准进行消防设计审核并验收合格后,面向社会出租。引导住房租赁企业与房地产开发企业开展合作,通过将存量商品房进行整体打包、售后租赁、定制开发等方式,由住房租赁企业开展住房租赁服务,将投资性住房消费转变为住房租赁供应。

鼓励住房租赁企业、房地产经纪机构通过存量房市场增加供应。鼓励住房租赁企业收购或者长期租赁闲置的非住宅项目,将其改建为集中式公寓,并调整相关规划手续。引导规范房地产经纪机构长期租赁闲置的住房,在符合我市有关最小出租单位、居住人数、承租面积和消防安全管理规定的基础上,将其改造为分散式公寓,进行统一装修、统一经营。

将部分公租房源调整为租赁住房向社会出租。在住房租赁需求较为集中,且已建、在建公租房已满足保障家庭需求的区域,将部分公租房源调整为社会类租赁型住房,在确保政府拥有产权的前提下,由各区人民政府选择符合条件的住房租赁企业开展规模化经营,面向社会出租,不再限定租赁对象。(武汉市住房保障房管局)

加大住房租赁政策支持力度

“实施意见”中指出,武汉将加强规划、土地支持政策。探索通过租赁、先租后让等方式供应租赁住房开发项目建设用地,新建租赁住房项目的土地出让金可分期支付。在符合城市规划和有关规定的条件下,在不影响城市功能和城市整体风貌的前提下,允许通过规划论证将宾馆、酒店、写字楼等商业用房改建为租赁住房,其土地使用年限和容积率不变,土地用途调整为居住用地,调整后不再补交土地出让金,经改建的租赁住房不得分割产权出售。

武汉还将推出一系列税收优惠政策鼓励发展租赁住房。在增值税、企业所得税、房产税等几大税种方面给予优惠政策。落实推进房地产投资信托基金(REITs)试点政策。鼓励房地产开发企业和住房租赁企业发行房地产信托投资基金,吸引社会化投资,多渠道筹集资金。

“实施意见”中,还特别明确了工商支持政策、财政支持政策、金融支持政策、住房保障政策。在配套政策方面,将非住宅改造为租赁住房的,必须在符合燃气安全和相关技术规范的前提下使用燃气。土地用途调整为居住用地,其用水、用电、用气由水、电、气经营企业核实为民用性质的,按民用价格标准执行;存在混合性质情况的,应分表计量,未分表计量的,由供用双方协商混合用量比例,执行分类价格。

同时,保障承租人享有公共服务政策。承租人申领居住证后,可按照《武汉市居住证服务与管理暂行办法》等有关规定享受在武汉市义务教育、基本公共就业服务、基本公共卫生服务和计划生育服务、法律援助和其他法律服务等国家规定的基本公共服务。同时,结合实际情况,适时研究出台符合条件的承租人子女就近入学等基本公共服务政策措施。

还给予住房公积金优惠政策。职工连续足额缴存住房公积金满3个月,职工家庭在我市无自有住房且租赁住房的,经住房租赁合同登记备案后,可提取夫妻双方住房公积金支付房租。职工租住公租房的,可按照实际房租支出全额提取住房公积金用于支付房租;租住商品住房的,可根据住房租赁市场租金水平和租住住房面积,确定用于支付房租的住房公积金提取额度。

加强住房租赁管理和服务

建立住房租赁企业的准入和资质管理体系。在试点工作期间内,住房租赁企业应具备以下条件:办理工商注册登记,取得营业执照;有房地产经纪资质且经房管部门备案;经营的出租屋不少于1000间(暂定),且承租时间不少于5年(暂定);住房租赁合同应按规定到房管部门备案;企业员工不少于30人(暂定)。

规范住房租赁行为。房屋租赁双方要按照相关法律法规和合同约定履行义务。出租人应当保证住房和室内设施符合出租要求,对承租人履行消防安全职责情况进行监督;在房屋租赁合同期限内,无正当理由不得解除合同,不得单方面提高租金,不得随意克扣押金。承租人应当按照合同约定使用房屋和室内设施,配合物业服务企业做好住宅物业的消防安全工作,并按时缴纳租金。加大对违规装修改造出租房屋、违规群租等行为的监管和查处力度。

建立部门间信息共享机制。通过武汉市住房租赁交易服务平台,将房屋租赁合同登记备案信息与税务、金融、住房公积金、工商、公安、社会治安综合治理、教育、人力资源社会保障、卫生等主管部门共享,各主管部门验证房屋租赁合同登记备案信息后,落实租赁主体相关税收、信贷优惠政策,并依法依规提供居住证、入学、社保、医保、住房保障等公共服务。

强化流动人口和出租屋管理。从事长期住房租赁的企业和专营机构,应当按照相关规定进行房屋租赁登记备案,将出租房源和承租人信息上报相关部门,并在综治、公安、消防、房管等部门指导下,协助做好流动人口和出租屋管理工作。

建设政府住房租赁交易服务平台

 

积极开展“互联网+租赁”服务,建立并完善武汉市住房租赁交易服务平台,提供住房租赁企业备案、房源信息发布和核验、企业信用体系建设、企业及从业人员星级评定、住房租赁合同网上签约等服务,推行统一的住房租赁合同示范文本。建立住房租赁信息发布和审核标准,明确租赁双方当事人权责关系,规范住房租赁交易流程,维护租赁期限内租赁关系的稳定。鼓励住房租赁企业开发利用移动终端(APP),推动实现住房租赁实时线上沟通和租赁交易服务评价,增加信息透明度。通过平台建设,加强对出租屋和流动人口信息的采集,建立住房租赁交易数据库,提高住房租赁市场监测分析水平,为政府决策提供数据基础;将住房租赁信用管理纳入全市信用信息公共服务平台,推动完善多部门守信联合激励和失信联合惩戒机制。