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《市人民政府关于修改〈武汉市住宅专项维修资金管理办法〉的决定》解读

发布时间:2018-07-03 11:50:56 浏览次数:0

   【时效性】 现行有效 

  《市人民政府关于修改〈武汉市住宅专项维修资金管理办法〉的决定》(以下简称《决定》)已经2018年5月2日市人民政府第56次常务会议审议通过,市政府令第286号颁布,自2018年7月1日起施行。《决定》对2011年5月1日起施行的《武汉市住宅专项维修资金管理办法》(以下简称《办法》)部分条款进行了修改完善,并将修改后的《办法》重新予以公布。现就《决定》修改的条款进行解读。 

  一、为什么要修改《办法》? 

  答:《办法》自2011年5月1日起实施以来,对规范我市住宅专项维修资金(以下简称“维修资金”)管理工作发挥了较好的作用。2015年10月17日,建设部办公厅、财政部办公厅联合发布《关于进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区和电梯更新改造中支持作用的通知》(以下简称《通知》),2016年10月1日,《湖北省物业服务和管理条例》(以下简称《省条例》)施行,均对维修资金管理工作提出了一些新的规范要求。同时,随着我市维修资金管理工作深入开展,《办法》也呈现出某些规定明显不能适应当前工作需要,甚至出现部分立法空白,亟待修改和完善。为与上位法保持一致,进一步规范我市维修资金管理工作,维护业主利益,市人民政府决定,对《办法》的部分条款进行修改和完善。 

  二、《办法》主要作了哪些修改? 

  答:此次《办法》的修改并非对《办法》的全面修订,而是根据《省条例》和《通知》的规定及我市实际所需,对《办法》的部分条款进行了修改。主要修改内容有: 

  (一)强化了区、街在维修资金管理工作中的责任。为了充分发挥区人民政府、街道办事处、乡镇人民政府的属地管理优势,此次修订新增了对各区人民政府、街道办事处、乡镇人民政府在维修资金管理工作中的职责表述。 

  同时,针对发生紧急情况且危及公共安全的情形,物业服务企业或者业主委员会未按照规定对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的,将组织代修单位由原规定的“所在地的区房屋行政主管部门”调整为“所在地的街道办事处、乡镇人民政府”,以有利于组织代修责任的落实,这也是小区综合治理实践中积累经验的进一步固化。 

  (二)进一步明确了开发建设单位交存维修资金的归属。开发建设单位交存维修资金是我市维修资金制度的亮点,但原《办法》对开发建设单位交存维修资金的归属没有规定,此次修订明确规定,开发建设单位、业主交存的维修资金属于业主所有。同时,在不损害业主合法权益的前提下,为尽可能提高维修资金的使用效率,规定开发建设单位交存的维修资金应当以物业管理区域为单位设账,按幢设分账,未划定物业管理区域的,以幢为单位设账。 

  (三)进一步明确了专户管理银行的责任。为了加强对专户管理银行的监督,此次修订增加了专户管理银行选择引入竞争机制的规定,要求市房屋行政主管部门应当会同有关部门,按照公开、公平、公正的原则,根据商业银行的服务质量等因素,依法择优确定本市维修资金专户管理银行,并向社会公布。同时,增加规定了专户管理银行负责办理维修资金账户设立、交存、使用、结息、划转、结算、核算、对账、查询等事项。市房屋行政主管部门应当与专户管理银行签订专户管理协议,就专户管理银行提供的上述服务事项及维修资金使用所涉及的第三方监督服务的内容进行约定。 

  (四)调整了维修资金使用的审查模式。为了充分体现维修资金“所有权人决策”的使用原则,广泛调动业主参与的积极性,根据国务院简政放权和取消“非行政许可审批”的改革要求,此次修订将维修资金的使用从“审核制”调整为“备案制”,规定维修资金使用方案表决通过后,业主委员会或者社区居民委员会持使用备案表、业主表决结果及其证明、使用方案及预算、施工合同等材料,向区房屋行政主管部门提出备案申请;材料齐全的,自受理之日起3个工作日进行备案。 

  (五)优化了维修资金使用的表决方式。此次修订优化了表决规则,明确业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中约定委托表决、集合表决、默认表决、异议表决等四种表决方式,以提高表决效率。 

  (六)进一步扩大了应急使用范围,优化了应急使用程序。根据实践中的需要,此次修订扩大了应急使用范围,规定二次供水、供配电系统设施设备故障,共用排水设施设备功能障碍等也可以适用应急维修程序。 

  此外,针对发生特别紧急情况,不及时排除险情,将严重危及房屋使用安全和人身财产安全的情形,此次修订规定区房屋行政主管部门可以先行受理,并在当日会同业主委员会组织相关单位进行现场勘查,情况属实的,在1个工作日内按照不超过工程概算50%的比例预拨工程款直接进行维修。 

  (七)进一步完善房屋转让时维修资金的处理方式。原《办法》规定房屋所有权转让时,需办理分账户更名手续。实践证明,办理分账户更名手续程序繁琐,增加了业主不合理负担,因此此次修订取消了更名手续,规定房屋所有权转让时,该房屋分户账中结余的维修资金随房屋所有权同时转移;未按规定交存维修资金的,应当按照规定补交。 

  三、《决定》施行前,已申请使用维修资金但尚未结算的项目怎么办? 

  答:《决定》自2018年7月1日起施行。《决定》施行前已申请使用维修资金但尚未结算的项目,按照原《办法》的有关规定执行。